Flávio Linquevis* 

A compra de imóveis em leilões pode parecer uma oportunidade irresistível para investidores, principalmente devido aos preços competitivos que muitas vezes são oferecidos. No entanto, essa aparente vantagem pode rapidamente se transformar em um pesadelo financeiro e legal se o comprador não realizar uma due diligence (diligência prévia) minuciosa, especialmente em relação às condições ambientais do empreendimento. A importância do processo torna-se ainda mais evidente quando se considera que cerca de 50% dos imóveis brasileiros possuem alguma irregularidade ambiental, de acordo com dados recentes do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). Diante disso, é imprescindível conhecer a importância da due diligence, bem como os riscos ambientais em áreas rurais e urbanas que os imóveis leiloados podem enfrentar e como mitigá-los.

Antes de mais nada, o ponto de partida para a discussão deve ser o que de fato é due diligence. De forma simplificada, é um processo de investigação detalhada que envolve a análise de aspectos legais, financeiros e técnicos de um imóvel antes da compra. Em leilões, onde o prazo é frequentemente curto e o princípio do “caveat emptor” (o risco é do comprador, em tradução livre) prevalece – um princípio que basicamente atribui a responsabilidade de averiguar a qualidade e procedência do produto ao comprador -, a due diligence se torna ainda mais crucial, uma vez que o comprador assume todos os riscos associados ao imóvel, incluindo problemas ambientais. Mas quais desafios ele pode enfrentar nos ambientes rurais e urbanos?

Em propriedades rurais, os riscos ambientais podem ser particularmente prejudiciais. Um dos problemas mais comuns é o desmatamento ilegal. Muitas propriedades rurais podem ter sido desmatadas sem autorização, o que pode resultar em multas do Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos Naturais Renováveis (Ibama), embargos e obrigações de recuperação ambiental, como o reflorestamento. O novo proprietário pode ser responsabilizado por essas infrações, mesmo que não tenha sido o autor do desmatamento.

Outro risco significativo é a contaminação do solo ou da água. O uso de agrotóxicos ou fertilizantes em excesso pode poluir o solo e os lençóis freáticos, exigindo remediações caras e enfrentando ações do Ministério Público. Além disso, a falta de licenciamento ambiental para atividades agropecuárias pode levar à paralisação de projetos e penalidades para o novo proprietário. Por fim, a questão das Áreas de Preservação Permanente (APP) e Reservas Legais também é crucial. O Código Florestal, estabelecido na Lei 12.651/2012, exige que imóveis rurais mantenham uma parcela de vegetação nativa, e irregularidades nesse aspecto podem impor restrições de uso e custos de regularização.

Já em áreas urbanas, os riscos ambientais também são uma preocupação significativa. Um dos problemas mais comuns nesses ambientes é a contaminação do solo, visto que Imóveis urbanos, como antigos postos de combustíveis ou fábricas, podem ter solos contaminados por combustíveis, óleos ou produtos químicos. A descontaminação é obrigatória e pode ser extremamente custosa.

Além disso, o uso irregular do imóvel pode ser um problema. Propriedades usadas para atividades industriais sem licenciamento ambiental podem gerar multas e ordens de interrupção, impactando os planos do comprador. Resíduos não gerenciados, como lixos ou materiais perigosos abandonados no imóvel, podem exigir descarte especial, com custos elevados e risco de sanções. Ademais, a proximidade de áreas protegidas também pode ser um fator limitante, já que imóveis próximos a rios, nascentes ou áreas de preservação podem ter restrições de uso ou exigências de recuperação ambiental, limitando construções ou reformas.

Diante de todos esses riscos, a due diligence é uma das únicas saídas para proteger o investidor e assegurar decisões assertivas. Para reduzir esses riscos, esse processo deve incluir uma verificação minuciosa de registros ambientais, como o Cadastro Ambiental Rural (CAR) e outras certidões de órgãos como o Ibama, vistorias técnicas no imóvel, consultas a processos judiciais e administrativos relacionados ao empreendimento e, em uma situação ideal, a contratação de especialistas em direito ambiental para a avaliação dos passivos ambientais envolvidos.

Em suma, a compra de imóveis em leilões pode ser uma oportunidade atraente, mas é importante ter em mente que, sem uma análise minuciosa das condições estruturais, documentais e ambientais do empreendimento, o investidor pode enfrentar sérios prejuízos, especialmente no que diz respeito aos riscos ao meio ambiente. A proteção à natureza é uma preocupação crescente, e os compradores devem estar cientes das responsabilidades que assumem ao adquirir uma propriedade. Portanto, antes de dar o lance final em um leilão, fazer uma boa due diligence e contar com o apoio profissional de especialistas no tema podem ser fatores decisivos entre o lucro planejado e o prejuízo inesperado.

*  Flávio Linquevis  é advogado e mestre em Legislação Ambiental. Integra e coordena instituições e associações voltadas ao meio ambiente, nacionais e internacionais. Com escritório sediado em São Paulo (SP), Linquevis atende todo o território nacional, de pequenas a grandes empresas, oferecendo consultorias e uma boutique jurídica especializada em Direito Ambiental.